다. 촉탁할 등기
(1) 소유권이전등기
(가) 등기원인
매수인이 대금을 모두 지급하면 매각부동산의 소유권을 취득하므로 매각허가결정을 원인으로 하여
매수인 앞으로 소유권을 이전하는 등기를 관할등기소 등기관에게 촉탁하여야 한다(민집 144조 1항 1호).
(나) 매수인이 사망한 경우의 처리
① 매각허가결정확정 후 대금지급 전에 매수인이 사망함으로써 그 상속인이 매수인의 지위를
승계하여 매각대금을 지급한 경우에는 사망한 매수인을 위하여 소유권이전등기촉탁을 할 것이 아니라 직접 상속인 명의로 소유권이전등기를 촉탁할
것이다.
이 경우에 등기촉탁서에는 매각허가결정등본 외에 상속을 증명하는 제적등본, 호적등본 등의 서면을
첨부하여야 한다.
이 경우 등기촉탁서의 등기권리자로서 '매수인 ㅇㅇㅇ의 상속인 ㅇㅇㅇ'라고 표시한다.
② 매수인이 대금지급 후에 사망한 경우에는 매각부동산의 소유권은 일단 매수인인 피상속인에게
이전되고 상속인은 다시 이를 승계하게 되므로 이 경우에 직접 상속인을 위하여 소유권이전등기의 촉탁을 하는 것은 등기부상 실체적인 권리변동사실과
부합하지 아니하는 결과로 되어 부당하므로 대금지급 후에 매수인이 사망한 경우에는 사망한 매수인을 위하여 소유권이전등기의 촉탁을 하여야 한다(즉
등기촉탁서에 등기권리자로서 사망한 매수인의 이름만을 적는다)는 견해와, 사망한 사람 앞으로 이전등기를 하라고 할 수 없으므로 매각허가결정등본
외에 상속을 증명하는 제적등본, 호적등본을 첨부하여 직접 상속인명의로의 이전등기를 촉탁할 것이라는 견해가 대립되나 실무는 후자에 따르고 있다.
③ 매각허가결정전에 최고가매수신고인이 사망한 경우에는 상속인에 대하여 매각허가결정을 하여야
한다 함은 전술한 바와 같으나 법원이 상속사실을 모르고 사망한 사람을 매수인으로 표시하여 매각허가결정을 하였더라도 위 결정의 효력은 상속인에게
미치므로 상속인으로부터 대금지급이 있으면 상속인을 매수인으로 하여 상속인을 위하여 이전등기의 촉탁을 하여야 한다. 이 경우에 상속인 명의로
매각허가결정을 경정하여 등기를 촉탁함이 원칙이나 위 결정의 효력이 상속인에게 미치므로 경정결정을 함이 없이 통상 상속을 증명하는 서면을 첨부하여
촉탁을 하는 것이 실무이다.
매각허가결정의 선고 후 확정 전에 매수인이 사망한 때에는 위와 마찬가지로 해석할 것이나, 다만
매각허가결정선고시에는 피상속인이 생존해 있었으므로 상속인 명의로 매각허가결정을 경정할 필요는 없다.
④ 매수인이 사망한 경우 외에 법인의 합병 등에 의하여 일반승계가 있는 경우에는 위에서 설명한
바가 그대로 적용된다.
(다) 매수인의 지위가 양도된 경우의 처리
매각허가결정확정 후에 매수인이 그 매수인의 지위를 제3자에게 양도하고 그 제3자가 매각대금을
지급한 경우라 하더라도 법원은 매수인을 위하여 이전등기촉탁을 하여야 할 것이며 제3자를 등기권리자로 하여 이전등기촉탁을 하여서는 안된다.
왜냐하면 집행법원은 그 양도행위의 유·무효를 심사할 권한이 없을 뿐만 아니라 양수인 명의로
직접 이전등기의 촉탁을 하는 것은 진실의 권리변동과는 부합되지 아니하는 것으로서, 부동산거래에 대한 실체적 권리관계에 부합하는 등기를 신청하도록
하기 위하여 부동산을 매수한 사람이 그 부동산을 다른 사람에게 전매한 경우에는 매수인 앞으로의 소유권이전등기를 생략하지 못하도록 한
부동산등기특별조치법 2조의 입법취지에도 반하기 때문이다.
(라) 제3취득자가 매수인이 된 경우의 처리
경매개시결정등기 전에 소유권이전등기를 받은 제3취득자가 매수인이 된 경우에는,
경매개시결정등기의 말소촉탁 및 매수인이 인수하지 않는 부담기입의 말소촉탁 외에 소유권이전등기촉탁은 하지 않는다(등기예규 1020호).
반면에 경매개시결정등기(국세체납처분에 의한 압류등기, 매각에 의하여 소멸되는 가압류등기도
같다) 후에 소유권이전등기를 받은 제3취득자가 매수인이 된 경우에는, 경매개시결정등기와 제3취득자 명의의 소유권등기의 말소촉탁과 동시에 매각을
원인으로 한 소유권이전등기 촉탁을 하여야 한다(위 등기예규).
(마) 재외국민 또는 국외이주자가 매수한 경우의 처리
재외국민등록법 3조에 의한 등록이나 주민등록법 17조에 의한 국외이주를 신고한 자가 매수한
경우에 소유권이전등기를 하기 위해서는, 주소를 증명하는 서면을 제출하는 외에 주민등록번호가 없는 경우에는 재외국민부동산등기용등록번호증명서를
제출하여야 하는데, 후자의 증명서는 대법원소재지 관할등기소(현재 서울지방법원 등기과)에서 부여받는다(부등법 41조의2 1항 2호,
법인및재외국민의부동산등기용등록번호부여에관 한규칙 4, 5, 6조).
국외이주하여 주민등록표가 정리되기 전까지는 주민등록등(초)본을, 원래 주민등록표가 없거나
주민등록표가 정리되어 해당란에 국외거주지와 그 이주연월일이 적힌 후에는 외국주재 대한민국 대사관에서 발행하는 재외국민거주사실증명 또는
재외국민등록부등본(재외국민등록법 7조 1항)을 첨부해야 한다(등기예규 992호 참조).
(바) 구분건물의 대지권의 목적인 토지에 대한 이전등기
구분건물의 전유부분에 설정된 근저당권 실행에 따른 경매절차에서 전유부분을 매수한 자는 종된
권리인 대지사용권까지 취득하지만, 그 대지사용권이 소유권(공유지분권)인 경우 그 건물 대지에 대한 지분이전등기를 하기 위해서는 부동산등기법
소정의 절차에 부합하여야 하므로 ① 매각허가결정의 부동산 표시에 대지권에 대한 표시가 누락되거나 ② 등기촉탁서에 기재된
등기의무자(경매개시결정등기 당시 전유부분 소유자)의 표시와 토지등기부의 소유자 표시가 불일치한 경우에는 소유권이전등기의 촉탁을 할 수 없다.
이와 달리 매각허가결정의 부동산표시에 대지권까지 표시되고 등기의무자와 토지등기부상의
토지소유자가 일치하는 경우에는 토지등기부에 경매개시결정의 등기가 되지 않았다 하더라도 집행법원의 촉탁에 의하여 소유권이전 및 부담등기의
말소등기를 할 수 있는바, 전유부분에 대한 경매개시결정의 등기가 된 이후에 토지등기부의 등기의무자로부터 제3취
득자 앞으로 소유권이전등기가 이루어진 경우에는 집행법원으로부터 소유권이전등기촉탁과 동시에
말소등기 촉탁이 있어야 하며, 토지등기부의 소유자가 불일치한 경우에는 이전등기 등을 통하여 등기의무자를 일치시킨 후 경매법원의 촉탁에 의하여
등기할 수 있을 것이다.
따라서 매각허가결정에 대지권의 목적인 토지부분에 대한 표시가 없는 경우의 소유권이전등기는
전유부분은 경매법원의 촉탁에 의하여, 토지부분은 종전 소유자와 공동신청에 의할 수밖에 없는바, 이 경우 토지등기부에 경료된 부담등기의 말소 또한
경매법원의 촉탁에 의할 수 없고 통상의 말소등기절차에 의할 수밖에 없다. 아울러 전유부분에 대하여 매수인 앞으로 소유권이전등기가 경료된 경우 그
건물의 대지사용권을 후일 취득하여 이전하기로 약정한 분양자는 대지사용권의 사후취득에 의한 대지권변경등기 신청 절차에 따라 토지에 대한
소유권이전등기를 경료하여 줄 수도 있다(등기선례 200201-12).
(2)
매수인이 인수하지
아니한 부동산의 부담에 관한 기입의 말소
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(3) 경매개시결정등기의 말소
매각이 완결되면 경매개시결정등기는 필요없게 되므로 법원사무관등은 직권으로 그 등기를
말소촉탁한다(민집 144조 1항 3호).
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